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家の性能って何でしょう?【長期優良住宅】編

続きまして、長期優良住宅について。

 

性能より先にメリットから。

1.住宅ローン控除の限度額が、4,000万円→5,000万円に引き上げれます。
最大控除額は10年間で500万円になります。
逆に言えば、この対象者は10年間で500万円以上もの利息と税金を払っていることになりますね(汗)

2.不動産取得税の課税標準からの控除額が、1,200万円→1,300万円となります。

3.所有権保存登記の際の登録免許税が、0.15%→0.1%に優遇されます。

4.固定資産税の2分の1減額措置の期間が、3年→5年に優遇されます。(一戸建ての場合)

5.フラット35を利用する場合は、金利が少し優遇されます。

6.地震保険料について、耐震等級2は30%、耐震等級3は50%の割引きがあります。

ただし、長期優良住宅の申請のための手数料が数万円かかります。
うちの場合は○万円を取られました。なかなか納得しにくい金額ではあります。
(まぁ、手続きは確かに大変そうです。)

個人的には、固定資産税の減額措置期間の2年が最も魅力がありました。

 

さて、本題です。

平成21年6月にスタートした「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」

日本の家の寿命は30年と言われていましたが、家を長く使えるように、具体的には100年程度使えることを目的とした法律です。

・長期に使用するための構造及び設備を有していること
・居住環境等への配慮を行っていること
・一定面積以上の住戸面積を有していること
・維持保全の期間、方法を定めていること

という、難しい内容が条件となっております。

 

長期優良住宅認定制度の概要について[新築版]〔平成29年4月〕

によりますと、長期優良住宅(新築・一戸建て)の認定基準は、

1.劣化対策
劣化対策等級(構造躯体等)等級3 かつ、構造の種類に応じた基準

2.耐震性
耐震等級(倒壊等防止)等級2
または
耐震等級(倒壊等防止)等級1 かつ、安全限界時の層間変形を1/100以下(木造の場合1/40)
または
品確法に定める免震建築物

3.維持管理・更新の容易性
維持管理対策等級(専用配管)等級3

4.省エネルギー性
断熱等性能等級 等級4

5.住居環境
地区計画、景観計画、条例によるまちなみ等の計画、
建築協定、景観協定等の食い生きないにある場合には、
これらの内容と調和を図る。

6.住戸面積
75m2以上(一戸建て)
少なくとも1の階の面積が40m2以上

7.維持保全計画
住宅の指定部分・設備について定期的な点検・補修等に関する計画を策定

となっています。

 

ちなみに、長期優良住宅に認定された場合、
維持保全計画にしたがって、

・計画的に点検を実施
・必要に応じて検査・修繕・点検を行う
・その内容の記録を作成し保存する

ことが求められます。

 

維持保全計画書では、

・維持保全の期間は、なんと「30年以上」!!
・点検期間の間隔は10年以内!!
・地震・台風時には臨時点検を実施!!
・点検を踏まえ、必要に応じて調査、修繕又は改良を実施!!
・住宅の劣化状況に応じて内容を見直し!!

ということを行っていかなければなりません。

うーん、こんなの知らなかったし、聞いていないし・・・・・・

 

こちらは国土交通省からの
「長期優良住宅の認定を受けられたみなさまへ」

に、具体的なことが書かれているのですが、

・増築やリフォームをしようとするときは(工事完了後)
 計画変更の手続きが必要になります。

・認定長期優良住宅の相続や売買をするときは、
 新しい所有者による地位の承継の手続きが必要です。

・維持保全の状況調査にご協力いただきます。
※所管行政庁から報告を求められたときに、報告をしない、又は虚偽の報告をした者は、30 万
円以下の罰金に処せられることがあります。

・計画に従って建築やメンテナンスを行わない場合は、
 認定を行った所管行政庁から改善を求められることがあります。
 それに従わない場合は、認定が取り消されることがあります。
※長期優良住宅の認定取得を条件とする補助金や税の優遇措置等を受けている場合、認定が
取り消されると、返還を求められることがありますのでご注意ください。

 

うーん、これ未来のリスクをたっぷり抱えているような気が・・・・・・

 

さて、本題の「家の性能」についてですが、

・劣化対策等級(構造躯体等)
・耐震等級(倒壊等防止)
・維持管理対策等級(専用配管)
・断熱等性能等級

という4種類の等級について規定がありました。
いろいろな等級があるのですね。

各等級については、こちらに詳しく書かれています。

新築住宅の住宅性能表示ガイド(国土交通局住宅局住宅生産課)

うーん、めちゃくちゃいろいろな等級がありますね。

 

3.劣化の軽減に関すること
3-1 劣化対策等級(構造躯体等)
等級3 通常想定される自然条件及び維持管理の条件の下で3世代(おおむね75~90年)まで、大規模な改修工事を必要とするまでの期間を伸長するため必要な対策が講じられている

1.構造の安定に関すること
1-1 耐震等級(倒壊等防止)
等級2 極めて稀に(数百年に一度程度)発生する地震による力の1.25倍の力に対して倒壊、崩壊等しない程度
等級1 極めて稀に(数百年に一度程度)発生する地震による力に対して倒壊、崩壊等しない程度

4.維持管理・更新への配慮に関すること
4-1 維持管理対策等級(専用配管)
等級3 掃除口及び点検口が設けられている等、維持管理を用意にすることに特に配慮した措置が講じられている

こちらは、品質確保の促進等に関する法律に基づく評価方法基準 第5
5-1 断熱等性能等級 等級4


詳細はリンク先をご覧ください。

等級4は、現在、最も高い基準となります。
等級4(平成25年基準)
等級3(平成4年基準)
等級2(昭和55年基準)
等級1(その他)

 

ということで、長期優良住宅に関しては、住宅性能表示制度と比べると、特定の分野を明確に規定している制度だなと感じました。

ということは、100年住宅を建てるために必要な要素は、この4つの項目で対応できる、ということなのでしょうか?
謎は深まります。

 

【長期優良住宅の結論】

・断熱性能、耐震性能、劣化対策について一定の基準を満たしている

 

HOUSEリサーチ運営事業部
いっしー(家の素人 勉強中)
家を建ててようやく家の基本中の基本を知る。
建築家の皆さまにご教授いただきながら、家について楽しく学んでいます。

 

※プロの皆さま、このコラムは家の素人が、建築家の皆さまに教えていただいたり、書籍等で勉強したりした内容を記載しております。
間違いや修正事項がございましたら、ぜひ、ご指摘いただければと思います。

 


 

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