家を建てたい人のための情報マガジン

家賃がもったいないから家を買おう!という方。ちょっと読んでみてくださいね。

住宅会社の方々にお話を聞くと、

相談に来られる方で、

「家賃がもったいないから家を買おう!」

という考えの方が少なくないのだとか。

もしくは、

「お金はないけれど、家を建てたい!」
「貯金はないけれど、家を建てたい!」

というお話も。

 

そこで、

「大丈夫ですよ!」

というのが、営業マンの腕の見せ所なのかもしれません。

が、やはり、住宅ローンはこれから30年以上のお付き合い

やはり、きちんと考えて行動することが大切です。

 

FP(ファイナンシャルプランナー)に相談するのも一つの方法です。

自分たちが、今まで考えもしなかった現実と向き合える良い機会です。

 

とはいうものの、怖がってばかりいては、いつまで経っても家は建ちません。

今回は簡単に、家を建てる時に考えなければならない「お金」の話をしてみます。

 

例えば、

・現在の賃貸マンションの家賃が月々7万円!
・光熱費(電気、ガス、水道)が月に3万円!

というケースで考えてみます。

 

家でも建てようかなぁと思って住宅会社をまわって意見交換。

おそらく、決断のためのキラートーク1は、

「お客様の場合、現在の家賃より、月々の返済の方が安くなりますね!」

ではないかと思います。

 

先にこちらを読んでみてください。

 

【土地】
坪33万円×35坪=1050万円
不動産仲介手数料 40.5万円(税込)

【家】
家 30坪で1450万円(坪単価45万円)
その他諸費用 200万円(つなぎ融資の利息を含む)

合計 2,700万円

 

という大雑把な前提でお話を進めます。
(ちょっと、土地単価が高めですが。)

 

頭金0円で、35年固定金利で2,700万円のフルローンを組めたとします。

頭金 0円
借入金額 2,700万円
利息 元利均等 1.2%(35年固定)
借入期間 35年

このとき、毎月の返済額は 78,759円!(元金+利息)

 

今の家賃より高くなりますね(汗)

 

ここで、キラートーク2は、

「太陽光発電の売電収入がありますので、実質の返済額は安くなりますよ!」

となります。

 

シミュレーションしてみると、

FIT(固定価格買取制度)を利用して余剰買取を行った場合、毎月の売電額は 15,000円

すなわち、78,759円-15,000円=63,759円 が毎月の実質支払いとなります。

おぉ、今の家賃より6,000円以上安いですよね!

 

さらに、オール電化で日中の電気料金は発電した電気で賄えます。
高気密高断熱ですので、光熱費も安くなるかも。

 

シミュレーションしてみると、

光熱費(電気・水道)は、自家消費分を除くと、月25,000円に!

おぉ、今の光熱費より5,000円も安いですね!!

合計で、月々11,000円も安くなるのであれば、これは決定ですね♪

 

はい。ここまでの計算は正しいです!

そして、ここからを「ちゃんと知る」ことが大切です。

 

まずは、賃貸と持家で、かかってくるお金の違いというものがあります。ここ重要!
また、時の流れと共に、お金の計算も変わってくるということも知っておかなければなりません。

 

1.固定資産税

土地や建物といった「固定資産」を持つと、それに対して税金が発生します。
これが固定資産税です。

だいたい3年毎に見直されますが、建物に対する固定資産税は少しずつ安くなっていきますが、土地に対する固定資産税はほぼ同じです。

3年または5年(長期優良住宅)は、建物の固定資産税の軽減措置で1/2になりますが、それ以降は通常の税額となります。

土地や建物の資産価値によって決まりますが、軽減措置後は、だいたい年間で20~40万円ぐらいだと考えておいてください。

つまり、毎月20,000円~30,000円ぐらい必要になってきます。

あれ、先ほどの浮いた11,000円では足りない???

 

2.メンテナンス費

日本の車は世界的にも優秀で、故障しないと評判が高いです。
もちろん、性能が優秀なのですが、2年に1回の車検でメンテナンスをしていることが大きな要因ですね。

住宅ももちろんメンテナンスが必要です。

一般的には10年単位でメンテナンスが必要です。

屋根、壁のメンテナンスが特に重要で、大きなお金も必要ですね。

メンテナンスフリーを掲げるものもありますが、それでも、メンテナンスは発生してきます。

メンテナンスをせずに放置するのも一つの手ですが、建物が傷み始めると進行も早いですので、お勧めできません。

また、きちんとメンテナンスしていないと、売却時の住宅の価値も下がります

では、

メンテナンス費用って、いくらぐらいあれば良いの?

となるのですが、一般的には

月々1万円の積み立てが必要!

と言われています。

月々1万円ということは年間12万円

10年間で120万円!

このぐらいが最低の目安だと考えておくことが大切です。

賃貸住宅の場合、このメンテナンス費用は大家さんが負担しておりました。

持家になると、メンテナンス費用は自分で準備しなければなりません。

 

3.借り入れ利息の変動

35年の固定金利(フラット35等)の場合は、ここは読み飛ばしてください。

例えば、3年固定とか5年固定の低い固定金利で住宅ローンを組む場合があります。

キラートーク3として、

「利息1%弱なのでお得ですよ!」

となります。

確かに間違いではないのですが、気をつけなければならないことは、

3年後、または5年後に「変動金利」に変わるということです。

この場合、金利が大きく跳ね上がるのが一般的です。

現在では、2%後半ぐらいに上がる契約が多いでしょうか。

多くの方が「元利金等方式」を利用されていると思いますので、利息が上がれば、月々の返済額も上がります。

「元金均等方式の」単純計算で、借り入れ残高が2,500万円だとして、金利が1.5%アップすると、年間37.5万円の利息がアップします。

月々30,000円以上ですね。

「元利金等方式」の場合は、この計算より、もう少しアップするのが一般的です。

固定金利から変動金利に移る前に、借り換え等の対応を行っていくことを覚えておかなければなりません。

借り換えは、金利が下がる時代には良いことですが、金利が上がる時代では負担が増えるということを意識しておくことが大切です。

 

4.太陽光発電の資金計画の変動

太陽光発電の売電収入を資金計画に入れていると、FIT終了後に計画が大きくずれてしまいます。

家庭用のFITの買取り期間は10年(10kw未満)です。

すなわち、10年1ヶ月目からは売電収入が入らなくなります。(自家消費は継続します)

先の計算では、毎月15,000円の売電収入がなくなるということです。

ただし、太陽光発電のローン(住宅ローンに含まれる)は続いていきます。

また、パワーコンディショナーの寿命が約10年と言われていますので、こちらの買い替え費用も必要です。

未来は安くなっている可能性が高いですが、現時点では約40万円ぐらいが必要といわれています。

ちなみに個人的な考えなのですが、10年間の太陽光発電の売電収入は住宅ローンの返済計画に組み入れない方が良いのかなと思います。

太陽光発電の売電収入を貯めておき、FIT終了時にまとめて繰り上げ返済するのが、利息の削減分を含めてもっとも投資効率が良いのではないかなと考えています。

 

5.引越し時のお金あれこれ

こちらにも書かせていただいておりますが、

家を建てる時に、

・家具の買い替え
・家電の買い替え
・エアコンの買い替え
・カーテンの新調
・引越費用
・家賃と住宅ローンの二重払い(これが短いほど良いですが)

等の出費があります。

こちらは住宅ローンに組み込めませんので、別途、現金で準備しておかなければなりません。

 

ということで、住宅の資金計画を建てる際には、上記のこともしっかり考えていきましょう!

大丈夫!家は買えます。

ただ、建てることも大切ですが、その後の生活が一番大切ですよ!

 

きちんと計画して、新しい住宅で、楽しい生活をスタートさせましょう!

 

HOUSEリサーチ運営事業部
いっしー(家の素人 勉強中)
家を建ててようやく家の基本中の基本を知る。
建築家の皆さまにご教授いただきながら、家について楽しく学んでいます。

 

※プロの皆さま、このコラムは家の素人が、建築家の皆さまに教えていただいたり、書籍等で勉強したりした内容を記載しております。
間違いや修正事項がございましたら、ぜひ、ご指摘いただければと思います。

 

 

建築家・住宅会社の皆さま、「HOUSEリサーチ」のご参加をお待ちしています!

 

 

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