家を建てたい人のための情報マガジン

不動産「投資」目線で考える、持ち家派 vs 賃貸派




今日のコラムは雑談です。気軽に読んでくださいね。

ただの数字あそびです。

途中、ものすごくマニアックですので、結果だけ知りたい方は「7.」だけ読んでください!

 

「持ち家 と 賃貸 どちらがお得?!」

という記事を、雑誌でも、ネットでも、Youtubeでも見かけます。

毎年、毎年、何度も何度もこの内容は取り上げられますが、結論からいえば、答えはありません。

 

持ち家派は家を建てれば良いですし、
賃貸派は賃貸に住み続ければ良いだけです。

なーんて言うと、全く面白くありませんので、今回は「投資」目線で考えてみる企画です。

あなたが「戸建て不動産オーナー」になり、あなたという「賃貸人」に借りてもらった場合、不動産「投資」として旨味はあるのかどうか?という内容です。

 

儲かりまっか?!(笑)

ということでスタートです!

 

1.まずは賃貸のメリットとデメリットをおさらい

【賃貸のメリット】

・転居が自由、住所や家賃に縛られない
・家賃のみを払えばよい
・固定資産税を払わなくてよい
・家財のみなので、火災保険が圧倒的に安い(年5万円→年5千円)
・修繕費を払わなくてよい

【賃貸のデメリット】

・毎月家賃が発生する
・いつまでも自分のもの(資産)にはならない
・リフォーム、リノベーションができない

という感じでしょうか。

 

続いて

2.持ち家のメリットとデメリットをおさらい

この反対を考えると、持ち家のメリットとデメリットになりますね。

【持ち家のメリット】

・住宅ローンを完済すれば家賃が必要ない
・毎年、少しずつ自分のもの(資産)になる
・リフォーム、リノベーションが自由にできる

【持ち家のデメリット】

・住宅ローンの完済まで、住む場所に縛られる
・住宅ローンの完済まで、住宅ローンを支払わなければならない
・毎年、固定資産税を支払わなければならない
・高額な火災保険・地震保険に入らなければならない(住宅ローンの担保の一つ)
・不具合が発生すると修繕費が必要

という感じになりますね。

 

3.戸建て不動産オーナー目線で考えてみよう

それでは、あなたという「戸建て不動産オーナー」が、あなたという「賃借人」に貸して、賃貸投資をするという目線で考えてみましょう。

不動産投資の基本方程式は次の2つ

年間売上 ÷ 投資金額 × 100 = 利回り(%)

100 ÷ 利回り(%) = 回収年数

つまり、何年貸し続けることができると投資金額を回収できるのか?

ということを考えていかないといけません。

 

実は、住宅ローンの場合は、この計算は簡単です。

 

投資金額 = 借り入れ金額+利息

ですので

例えば、35年で住宅ローンを組んでいたとすると

回収年数 = 35年

となります。

 

利息1%(元利均等)で3,500万円を35年で借り入れるとすると

100 ÷ 利回り(%) = 回収年数

ですので

利回り(%) = 100 ÷ 35年 = 2.86%

となります。

 

この利回りは、住宅ローン完済前提ですので、住宅ローンの利息込みの利回り、実質利回りです。

投資金額 = 借り入れ金額+利息

仮に利息を1%(固定)とすると、借入3500万円に対して、元利均等払いの35年間の利息が6,459,820円となりますので、

投資金額 = 41,495,820円

となります。

※こちらで計算しました。
https://loan.mamoris.jp/repayment.asp#result

 

実質利回りが2.86%の場合

借入金額3,500万円に対する表面利回りは3.39%となります。

実質利回り 2.86%
表面利回り 3.39%

うーん、不動産投資として考えると、利回りが低いですね(汗)

 

4.家賃と住宅ローン支払額の比較について

借入額3500万円、借入35年、利息1%(固定)とした場合

月々の返済額は98,799円!(利息込み・ボーナス払いなし)

 

仮に賃貸時の家賃が月額80,000円とすると

80,000円(賃貸)-98,799円(住宅ローン)=▲18,799円

マイナス差額は月額18,799円、年額225,588円となります。

 

住宅ローン期間の35年で考えると、なんと▲7,895,580円!

住宅ローン完済時に、賃貸と比べると、約790万円のコストが発生してしまいます。

 

5.その他の費用も考えてみよう

持ち家の場合、住宅を維持するための様々な費用がかかります。

(※今回、家を建てるための初期費用はオール無視です)

住宅ローン完済までの35年間にかかる費用として

固定資産税 35年間(35回)

火災保険 10年目、20年目、30年目(3回)
地震保険 5年目、10年目、15年目、20年目、25年目、30年目、35年目(7回)

外壁塗装 10年目、20年目、30年目(3回)
屋根塗装 10年目、20年目、30年目(3回)
ベランダFRP塗装 10年目、20年目、30年目(3回)

で考えてみます。

固定資産税
10万円×35回=350万円

火災保険
30万円×3回=90万円

地震保険
5万円×7回=35万円

塗装全般
100万円×3回=300万円

合計
350万円+90万円+35万円+300万円=775万円

(※価格はかなりアバウトです。)

35年間の維持費用で▲775万円のコストが発生してしまいます。

 

6.家の売却価格を考えてみよう

住宅ローンが完済した35年後以降に家を売却するとしましょう。

建築時の借入3,500万円の内訳を、土地1,000万円、建物2,500万円とします。

土地の価値は同じだとします。

建物の価値が1/4ぐらいに設定します。

売却価格は 土地1,000万円+建物650万円=1,650万円

このあたりだと妥当性があるかなと思います。

 

7.さて、持ち家の投資結果はどうなったでしょうか?

収益=売却額のみとなりますので

収益 1,650万円

コスト=家賃との差額+維持費用となりますので

コスト 790万円+775万円=1,565万円

損益 1,650万円-1,565万円=85万円

今回の超大雑把なシミュレーションでは85万円のプラス収益となりました!

35年間で85万円ということは、1年間では2.4万円の収益ですね。

 

今回の結果から言えることは

「持ち家でも賃貸でも、どちらも損得はない!」

という結論でしょうか。

 

正確な計算をすると、コストは上下すると思いますが

「気に入った家で、子育てをして、楽しい思い出で、35年間暮らす」

という無形資産を考えると、持ち家の方が良いのかな、というのが私いっしーの感想です。

 

ということで

「持ち家 と 賃貸 どちらがお得?!」

という永遠の問題に対して、不動産「投資」目線で考えてみました。

 

ものすごく超大雑把に計算していますので、ツッコミどころは満載ですが、その点はお許しを。

あくまで、ただの数字あそびです。

逆に言えば、このぐらいの計算で、超大雑把なシミュレーションができますので、ぜひ、自分のケースについて、頭の体操として遊んでいただければ幸いです。

 

素敵な家を建てて、
素敵な時間を過ごして、
素敵な思い出をつくりましょう!

 

HOUSEリサーチ運営事業部
いっしー(家の素人 勉強中)
家を建ててようやく家の基本中の基本を知る。
建築家の皆さまにご教授いただきながら、家について楽しく学んでいます。

 

HOUSEリサーチ 新築住宅情報センター

※プロの皆さま、このコラムは家の素人が、建築家の皆さまに教えていただいたり、書籍等で勉強したりした内容を記載しております。
間違いや修正事項がございましたら、ぜひ、ご指摘いただければと思います。

 

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